来源：《中国物业管理》2009年第七期
我国自实施物业管理以来，物业服务便成为广大公众关注的热点，由于相关法律法规的不完善且缺乏可操作性，对一些问题没有明确的界定，因此，由物业服务欠费、业主私自将住房改作商用、服务标准问题等引发的纠纷和矛盾，一直困扰和阻碍着物业管理行业的健康发展，更影响到社会的和谐稳定。最高人民法院近期公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《建筑物区分所有权司法解释》，下同）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《物业服务纠纷司法解释》，下同），将有效解决《物权法》等规定原则性过强、不易具体操作的问题，还能进一步弥补原有规定的不足。最高院“两个司法解释”的公布，无疑将对物业管理行业持续健康发展起到极大推动作用。笔者仅从以下两个方面谈谈自己的看法。
最高院司法解释的公布，不但有助于化解和处理物业服务中的许多纠纷，更有利于维护社会秩序的稳定
1.物业服务欠费纠纷的背后隐藏着许多复杂的社会矛盾。
在日常的物业管理活动中，由物业服务欠费引起的矛盾纠纷最为突出，成为影响物业管理行业健康发展的主要瓶颈。而欠费问题的背后往往隐藏着许多复杂的社会矛盾。拒交服务费缘由很多：有的业主以房屋存在质量问题，开发商没有给予修复为由；有的业主以开发商没有落实承诺将小区封闭为由；有的业主认为，服务合同是小区业委会与物业服务企业签订的，与己无关为理由。
总的来看，欠费成为物业服务纠纷的主要表现形式，为解决这一矛盾，《物业服务纠纷司法解释》第一条做了明确的说明：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该“司法解释”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
物业费欠交有许多理由，但要正确区分各类不同性质的矛盾，业主和物业服务企业各自要维护自己的合法权益，但一切均要以法律为准绳，《物业服务纠纷司法解释》中的相关解释，为今后化解处理由物业服务欠费而引起的纠纷提供了法律依据，许多由欠费引起的各类社会矛盾也会得到逐步理顺。如：以房屋存在质量问题，开发商没有给予修复为由及以开发商没有落实承诺将小区封闭为由拒交服务费将视为“无正当理由”。但“无正当理由”背后暴露出的问题，将通过两个司法解释的实施，逐步加以解决。
2.业主私自“住改商”行为引发的后果不可忽视。
在我们的日常生活中，一些业主将自己的住房改作商用，往往是在没有获得利害关系业主的同意和有关部门许可的情况下进行的。有的是经过了大多数业主的同意，但往往将有直接利害关系的业主排除在外，由此而引起的矛盾纠纷不但影响邻里和谐，更对业主生活秩序造成极大影响。以青岛市的一个住宅小区为例，由于个别业主以多数业主同意为由将住房改作商用，引起有着直接利害关系的业主不满，继而引发了诸多业主的效仿。物业服务企业劝阻无效后在万般无奈的情况下，与业主大会达成共识，提前终止了服务合同。在物业服务企业退出项目不到一年时间里，这个有2000余户的小区，违法住改商和乱搭乱建多达360处，涉及业主800余户，使原本环境优美的住宅小区变得面目全非，引起社会各界的强烈反响，并成为公众和媒体关注的焦点。
《建筑物区分所有权司法解释》第十条规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。” 从而将有效阻止业主以多数人同意为由而实施的“住改商”行为，有利于物业服务企业各项服务措施的实施，社区在“住改商”纠纷日益减少的情况下，其生活秩序会更加稳定。
物业服务企业应当重新审视自己，给企业新的定位。
在和一些企业进行关于最高院的两个“司法解释”的交流中发现，许多企业对最高院的“两个司法解释”的学习视角过于狭窄，眼睛一直盯在“业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”以及“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相关民事责任的，人民法院应予支持”等与企业有着直接利益的相关条款上，从而忽视了关于物业服务企业自身应负的责任和应尽义务。最高院的“两个司法解释”的出台，其目的“就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。”
法律是一把双刃剑，任何一方违反法律规定，都要为之付出代价。为此，物业服务企业最大的行动，莫过于重新审视自己，借最高院“两个司法解释”的公布之际，给企业新的定位。
1.物业服务企业要进一步完善管理体系和服务机制。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。”“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
“司法解释”合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。物业服务欠费是物业管理行业最为突出的矛盾，从欠费问题可以看出，我们有许多企业在执行服务标准、履行服务承诺等方面存在许多瑕疵和问题，同时，也与行业规范要求差距较大，这也是造成欠费纠纷突出的一个方面。因此，物业服务企业应当及时对相关法律法规规定，行业规范、企业制定的服务细则以及中标书中的服务标准要求和公开的承诺，进行细致的整理，并由此编制成为一套与之相适应的管理制度和服务标准，按照新的管理制度和服务标准对企业进行一次全员的培训学习，把新的精神、新的要求及时贯彻到企业的每一个层面，做到人人皆知，处处落实。这是企业保持可持续发展的动力，也是维护整个行业和谐发展的需要。
2.将法律法规作为物业服务的重要工具。
随着物业管理相关法律法规的不断完善，物业服务活动将进入到更加健康有序的发展轨道。一个小区就是一个缩小的社会，社会中会出现许多的问题，而作为物业服务企业，我们要面对来自各方业主的服务需求，法律法规规定掌握得多少，能体现一个企业的整体素质和服务水平。如果我们企业对与物业管理相关的法律法规熟视无睹，对最高院“两个司法解释”不闻不问，仅将服务合同作为履行物业服务职责的唯一标准，其造成的后果，不仅影响到企业今后的发展，更关系到社区的安定团结。
因此，法律法规作为现代物业服务企业的服务工具，其重要性越来越突出。如《建筑物区分所有权司法解释》第三条对建筑物共有部分作了明确说明，作为物业服务企业，就要针对这一条款，结合国务院《物业管理条例》及建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，同时还要结合各自省、市、地区的相关法规，来查找我们服务中的不足、管理上的缺陷，使企业的管理水平和服务质量得到进一步提高。由此可以看出，仅此一项条款，需要我们做的事情很多。我国物业管理行业已进入了一个法制、有序、健康的发展轨道，法律法规和政策将成为我们物业管理行业重要的服务工具之一。
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