来源：《中国物业管理》2009年第七期

罗渝陵会长全程参与了《条例》的新订，她介绍，重庆市从2004年开始着手修订工作，历时5年，重庆市政府、相关职能部门、相关单位、物业管理协会、物业服务企业、业主委员会等等多个机构共同研讨，“修订”转为“新订”，并且在新订《条例》过程中采用了人大常委会听证的方式，反映出重庆市对新订《条例》的重视程度。

新订《条例》的焦点故事三则

故事一：人人都知道水、电、气收费的问题很难解决，《条例》从技术上制定了解决的方案。为了协调各方利益，在重庆市人大的协调之下，就水、电、气收费问题召开了征求意见会议。会议由物业管理协会代表、物业服务企业代表、业主代表、水、电、气职能部门代表参加，各方都陈述自己的理由，出现了激烈的争论。但是，最终达成了共识：物业管理区域内水、电、气费用，应该向最终用户收取、不得强制物业服务企业代收代缴。这就说明，如果用户不续电费，电力公司可以将这一户的电停掉，真的停了肯定有人会去缴费的。

故事二：业主代表们提出的“建立业主委员会协会”的要求，最终没有通过。这是一个极具争议的话题，多次开会研讨，最终参与研讨的各方都认为：1.《重庆物业管理条例》要遵循《物权法》和《中国物业管理条例》，不能突破；2.业主委员会协会如果作为物业管理协会下属的专委会，一定程度上违背了行业协会建立的作用和目的；3.根据《物权法》，业主只能在自己的物业范围内行使权利，如果成立了行业协会，实际上就是由一个行业的活动变成了一个区域的活动了，不符合《物权法》的精神，这是一个空间的概念。

故事三：乱搭建问题在全国都是个棘手的问题，在重庆市区屡见不鲜，尤其是别墅区的乱搭建，重庆某知名楼盘A的别墅建造的很漂亮，但是有些别墅被挖的一塌糊涂，到底“乱搭建问题归谁管？”《条例》第一次审议的时候（起草过程）把“归谁管”的问题放上去了，二审（政府审议前）的时候又拿下来了，人大常委会三次审议的时候，经物业管理行业主管局和行业协会共同努力，还是留了相关条款。《条例》规定乱搭建不仅要收费、罚款还要拆除，而不是像过去“既往不咎”的做法了。截止记者发稿之时，A楼盘所管项目乱搭建的别墅已经有十几户业主自行拆除了。

事实复杂得多、艰苦得多

罗渝陵会长说：“物业管理是典型的和法律关联紧密的行业，所以物业管理行业的发展必须在法律框架内进行。同时，中国公民还没有完全学会怎么管理自己的资产，需要一定的引导。事实远比我三言两语说得复杂得多、艰苦得多，那天下午我收到一个信息：‘高票通过！’真得很兴奋，多年的努力终于有了成果。”

关于《条例》在新订方面，罗渝陵会长介绍了几点创新和突破：

行业协会有调节纠纷的职责。

《条例》把行业协会调解物业服务企业纠纷作为一项任务下达给了行业协会，只要需要调解就可能出现治理的措施，有了治理的措施才可能出现根本性的调节。我们在学习《深圳物业管理条例》的基础上，根据重庆市的特点，进行了一定的更改。

建立物业管理联席制度。

重庆市物业管理行业已经做了几年了，只是没有放到法律的框架里面，这次是在实践经验的基础上，提升了一个高度。是一个实践性创新的问题，制度不是解决所有问题的法宝，它只能解决部分问题，更多的是需要我们在制度的框架下面制度的原则下面商量新的解决方案，所以联系会议就是在制度的基础上达成共识，所以在条例修改的范围内，有了一个再协调的区间，不仅可以解决现实问题还能解决未来问题。

到底业委会主任拿不拿工资？

到底业委会拿不拿工资？是一个焦点问题，这些事业主大会自行解决的问题，政府不应该包揽，应该由资产的所有人自行解决。

一个权证只有一个投票的份额。

在重庆曾出现了一个案例，有一个人他本来在A小区没有房子，他儿子在A小区有一套房子，为了参加业委会的选举，他让儿子过户1平方米的房产给他。

《条例》关于业委会的票数和候选人的认定，按照产权证上面的名字计算，产权证上面没有的名字的就不算，即使夫妻关系也不算，夫妻算什么呢，配套文件又有另外的解释。

居委会可候补业委会职能。

业委会由于种种原因终止了，谁还来顶替业委会的职能，明确的规定了是“居委会”，为什么呢？居委会是居民自治组织，业委会是居民权利组织，自治组织高于权利组织，当权利组织出现问题时，自治组织有责任承担义务，当时为了这件事找了很多法律依据。

物业服务合同可延长至五年。

物业服务合同原定是三年到期，业委会也是三年到期，没有一个长期的稳定性，所以我们提出业委会主任可任职五年，物业服务合同是否可以前五年？最后达成了一致认同，这是突破《中国物业管理条例》的框架的。但是符合《合同法》，根据《合同法》规定，只要权利双方有权利委托的人，委托的内容就是可以成立的。

物业服务企业必须建立应急预案。

《条例》明文规定，物业服务企业在物业管理区域内必须建立安全措施，如果有充分的作为在不可抗的条件下业主仍然出现了损失，物业服务企业不承担责任。如果物业服务企业不作为，即使《物业服务合同》没有约定，也要承担相应责任。5.12地震的时候，物业服务人员承担了疏散群众等职责，只是一个良性的职业道德的约束，现在成为物业服务企业应该承担的义务，是法律的约定。

“我的内心非常激动，我们用了将近五年的时间，从2004年到现在，听取了方方面面的意见，希望它为重庆市物业管理行业今后多年的发展打下良好的法律基础。行业内很多同事都很努力的做这件事，这次同时推出的相关法规有十一个，包括资质管理、前期物业管理、后期物业管理、管理规约、专项维修资金管理、物业管理收费等等，这些都是和《物业管理条例》的相关条款接轨的，连成了一个体系。

《重庆市物业管理条例》（2009年版）亮点条款链接

1.第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

2.第六条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

3.第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权

4.第五十二条　物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

5.第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

6.第五十九条　业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。◇

（感谢重庆华宇物业管理专家徐平先生推荐以上条款）

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